À Toulouse, de plus en plus de propriétaires choisissent une solution hybride : louer leur appartement à un étudiant pendant l’année universitaire, puis le proposer en location touristique durant l’été.
Cette formule, appelée location mixte, permet d’optimiser le taux d’occupation du logement tout en répondant à deux besoins différents : le logement étudiant pendant l’année et l’hébergement des visiteurs pendant la saison estivale.
Mais ce mode de location implique de respecter deux réglementations distinctes, notamment en matière de diagnostics immobiliers et de performance énergétique.

Pourquoi choisir la location mixte ?
La location mixte présente plusieurs avantages.
Pendant neuf mois, le logement est occupé par un étudiant ou un salarié en mobilité, ce qui assure des revenus réguliers et limite les périodes de vacance locative.
Durant les trois mois d’été, le propriétaire peut bénéficier d’une demande touristique soutenue à Toulouse, notamment grâce aux festivals, aux événements culturels et au tourisme d’affaires.
Cette formule permet également de conserver une certaine souplesse dans la gestion du bien.
Quels diagnostics sont obligatoires ?
La réponse dépend de la période de location.
Pendant les 9 mois de location étudiante
Le logement est considéré comme une résidence principale.
Le propriétaire doit donc remettre au locataire un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant, selon les caractéristiques du logement :
le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
l’État des Risques et Pollutions (ERP) ;
le diagnostic plomb (si le logement est antérieur à 1949) ;
le diagnostic électricité (installation de plus de 15 ans) ;
le diagnostic gaz (installation de plus de 15 ans) ;
l’État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) lorsque le logement est situé dans une zone concernée.
Comme pour toute location d’habitation, ces documents doivent être annexés au bail.
Pendant les 3 mois de location touristique
Le régime est différent.
Le propriétaire n’a pas à remettre un DDT au voyageur.
En revanche, le logement doit respecter les exigences applicables aux meublés de tourisme, notamment en matière de performance énergétique.
Depuis la loi Le Meur, les nouveaux meublés de tourisme doivent disposer d’un DPE valide et satisfaire au niveau minimal de performance énergétique prévu par la réglementation.
Le DPE devient donc le document central de ce type de location.
Toulouse : quelles sont les règles locales ?
À Toulouse, la location touristique est encadrée par des règles spécifiques.
Selon la situation du logement, une autorisation de changement d’usage peut être nécessaire.
La Ville demande notamment :
les justificatifs de propriété ;
les plans du logement ;
les documents administratifs relatifs au changement d’usage ;
les justificatifs de compensation lorsque celle-ci est applicable.
En revanche, la mairie de Toulouse ne demande pas actuellement de joindre le DPE ou le DDT au dossier de changement d’usage.
Attention toutefois : cette absence de demande ne dispense pas le propriétaire de respecter les obligations nationales relatives à la performance énergétique.
Une seule erreur peut bloquer votre projet
De nombreux propriétaires pensent qu’un simple DPE suffit parce que le logement sera loué quelques mois seulement.
C’est faux.
Dès lors qu’il est loué en résidence principale pendant l’année, le logement est soumis aux règles des locations d’habitation.
Le DDT doit donc être remis au locataire.
À l’inverse, pendant la période touristique, c’est principalement le DPE et les règles propres aux meublés de tourisme qui s’appliquent.
La location mixte cumule ainsi les obligations des deux régimes.
Anticiper les évolutions réglementaires
Les exigences énergétiques deviennent progressivement plus strictes.
Un logement mal classé pourra voir ses possibilités de location diminuer dans les années à venir.
Avant de mettre en place une stratégie de location mixte, il est donc conseillé de connaître précisément la classe énergétique de son bien et, si nécessaire, de planifier les travaux permettant d’améliorer ses performances.
Cette anticipation évite de devoir modifier son projet au dernier moment.
Pourquoi faire réaliser vos diagnostics avant de choisir la location mixte ?
Un diagnostic complet permet de vérifier immédiatement si votre logement est compatible avec votre projet.
Il vous aide à :
connaître vos obligations selon le type de location ;
anticiper d’éventuels travaux ;
sécuriser la signature du bail étudiant ;
préparer sereinement une activité de location touristique.
Plutôt que de découvrir une non-conformité après avoir trouvé un locataire ou obtenu une réservation, il est préférable de faire réaliser les diagnostics en amont.
Diagnostic31 vous accompagne dans votre projet de location mixte à Toulouse

Vous envisagez de louer votre appartement à un étudiant pendant l’année, puis en location saisonnière durant l’été ?
Diagnostic31 vous accompagne dans la réalisation de tous les diagnostics nécessaires à votre projet.
Nous vérifions la conformité de votre logement, réalisons votre DPE ainsi que les diagnostics composant le DDT et vous conseillons sur les obligations applicables à votre situation.
Grâce à un accompagnement personnalisé, vous pouvez développer votre projet de location mixte en toute sérénité et en conformité avec la réglementation.

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Vous souhaitez louer un appartement meublé à un étudiant à Toulouse ? Avant la signature du bail, plusieurs diagnostics immobiliers sont obligatoires. Pourtant, de nombreux propriétaires confondent encore le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avec le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

En tant que diagnostiqueur immobilier à Toulouse, nous faisons le point sur vos obligations et les risques encourus en cas d’oubli.

Le DDT est-il obligatoire pour une location étudiante ?

La réponse est oui.

Contrairement aux locations touristiques, une location étudiante est une location d’habitation. À ce titre, le propriétaire doit remettre au locataire un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) au moment de la signature du bail.

Le DDT permet d’informer le locataire sur l’état du logement, les éventuels risques et sa performance énergétique.

Il s’agit d’une obligation nationale qui s’applique de la même manière à Toulouse que dans le reste de la France.

Quels diagnostics composent le DDT ?

Le contenu du DDT varie selon l’âge du logement, ses équipements et sa localisation.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le DPE est obligatoire pour toute mise en location.

Il informe le futur locataire sur la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable, ce qui signifie que le propriétaire peut être tenu responsable en cas d’erreur ou d’absence de diagnostic.

L’État des Risques et Pollutions (ERP)

L’ERP est également obligatoire.

Il informe le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au recul du trait de côte auxquels le logement peut être exposé.

Le diagnostic plomb (CREP)

Il est obligatoire pour les logements construits avant 1949.

Son objectif est de détecter la présence éventuelle de plomb dans les revêtements afin de protéger les occupants.

Les diagnostics électricité et gaz

Ils sont exigés lorsque les installations ont plus de 15 ans.

Ces contrôles permettent d’identifier les anomalies susceptibles de présenter un danger pour les occupants.

L’État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA)

Ce document est uniquement obligatoire pour les logements situés dans une zone concernée par un Plan d’Exposition au Bruit (PEB) d’un aérodrome.

Toulouse applique-t-elle une réglementation particulière ?

Non.

Contrairement aux locations touristiques, la Ville de Toulouse n’impose aucune règle locale spécifique concernant les diagnostics pour une location étudiante.

Les propriétaires doivent simplement respecter la réglementation nationale applicable aux locations d’habitation.

Le DPE suffit-il ?

Non.

C’est une confusion très fréquente.

Le DPE est l’un des diagnostics composant le DDT, mais il ne remplace pas les autres documents lorsqu’ils sont obligatoires.

Par exemple, un appartement construit en 1930 avec une installation électrique ancienne nécessitera généralement :

• Un DPE ;
• Un ERP ;
• Un CREP ;
• Un diagnostic électricité ;
• Éventuellement un diagnostic gaz selon les équipements.

Le contenu du DDT dépend donc toujours des caractéristiques du logement.

Quels sont les risques si le DDT n’est pas remis au locataire ?

Ne pas annexer le DDT au bail peut avoir des conséquences importantes.

Le locataire peut notamment :

• Demander la remise des diagnostics obligatoires ;
• Engager la responsabilité du propriétaire devant le juge ;
• Réclamer des dommages et intérêts s’il subit un préjudice.

Dans certains cas, notamment lorsqu’un logement présente un défaut de décence énergétique ou lorsqu’un DPE est erroné, le propriétaire peut également être confronté à un contentieux plus important.

L’absence de diagnostics peut également compliquer la gestion d’un sinistre ou engager la responsabilité du bailleur en cas d’accident lié à une installation électrique ou de gaz défectueuse.

Les logements énergivores sont-ils encore louables ?

La réglementation évolue progressivement.

Les logements les plus énergivores voient leurs possibilités de mise en location se réduire au fil des années. Les propriétaires doivent donc anticiper ces évolutions, notamment lorsqu’ils envisagent des travaux de rénovation énergétique.

• De 2025 à 2027 : Classe du DPE de A à F (exclusion des classes G).
• De 2028 à 2033 : classe A à E du DPE (F et G exclus).
• À compter de 2034 : classe A à D du DPE.

Réaliser un DPE fiable permet d’identifier les améliorations prioritaires et d’éviter de mauvaises surprises lors d’une future mise en location.

Pourquoi faire réaliser ses diagnostics par un professionnel ?

Un DDT conforme permet au propriétaire de :

• Respecter ses obligations légales ;
• Sécuriser la signature du bail ;
• Informer correctement le locataire ;
• Limiter les risques de litiges ;
• Valoriser son bien immobilier.

Un diagnostic réalisé par un professionnel certifié constitue également une preuve que le bailleur a rempli son obligation d’information.

Diagnostic31 vous accompagne à Toulouse

Vous mettez un appartement ou une maison en location étudiante à Toulouse ou dans son agglomération ?

Diagnostic31 réalise l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dans les meilleurs délais :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
• Diagnostic électricité ;
• Diagnostic gaz ;
• CREP (plomb) ;
• ERP ;
• Et tous les diagnostics nécessaires à la constitution de votre Dossier de Diagnostic Technique.

Avant la signature de votre bail, assurez-vous que votre dossier est complet. Vous sécurisez ainsi votre location tout en offrant à votre futur locataire une information fiable et conforme à la réglementation.

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La surface de référence est la surface utilisée pour établir le calcul du DPE d’un logement depuis le 1er juillet 2024. Elle correspond à la surface habitable (article L.156-1 du Code de la construction et de l’habitation), à laquelle on ajoute les vérandas chauffées ainsi que certaines pièces telles que les garages ou les sous-sols, à la condition que ces espaces soient chauffés et aménagés pour un usage principal d’occupation humaine, comme un bureau, une salle de jeux ou une salle de sport.

À l’inverse, un garage non chauffé, une cave, des combles non aménagés ou un local technique ne sont pas pris en compte.

Cette distinction est importante, car la surface de référence influence directement les résultats du DPE.

Une erreur de surface peut modifier l’étiquette énergétique du logement.

Elle peut aussi fausser l’estimation des consommations et les recommandations de travaux.

Le diagnostiqueur doit donc vérifier les volumes chauffés, l’usage réel des pièces et la présence d’équipements fixes.

Dans les logements anciens ou rénovés, les différences avec la surface habitable peuvent être importantes.

Bien identifier la surface de référence permet d’obtenir un DPE plus fiable.

C’est aussi une information utile pour les propriétaires, les vendeurs, les acquéreurs et les bailleurs.

Un diagnostic précis commence donc par une bonne compréhension des surfaces réellement utilisées dans le logement.

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On peut aujourd’hui améliorer un DPE sans améliorer le confort d’un logement.
Pire : rendre un logement “correct” sur le papier… alors qu’il devient invivable en été.

À Toulouse, la densification urbaine s’accélère. Le plan local d’urbanisme augmente les coefficients d’occupation des sols : moins de pleine terre, moins de végétation, plus de surfaces minérales. Résultat : la ville chauffe.

Les soirs d’été, à vélo, quelques minutes suffisent pour passer d’une chaleur étouffante dans le Quartier des Carmes à une sensation nettement plus supportable autour du Jardin des Plantes de Toulouse.

Comment un diagnostic censé évaluer la performance d’un logement peut-il ignorer son environnement thermique ?

Aujourd’hui, le DPE mesure surtout le confort d’hiver et valorise les systèmes, mais ignore largement le confort d’été. Il ne prend pas en compte les îlots de chaleur urbains, la densité végétale ou l’impact du quartier.

Résultat : des logements bien classés… mais difficiles à vivre en été.

Des évolutions sont en cours pour intégrer ces paramètres. Elles sont indispensables. Car à force d’optimiser des étiquettes, on oublie parfois l’essentiel : L’été c’est quand même mieux de vivre les fenêtres ouvertes à l’ombre des grands arbres plutôt que fenêtres fermées et climatiseur à plein régime sous peine de suffoquer.

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Une startup propose un concept inédit : le distributeur automatique de diagnostics immobiliers. Le principe est simple : en quelques clics, un utilisateur peut sélectionner les diagnostics souhaités… et même leurs conclusions.

Dans la lignée du simulateur de DPE, ces diagnostics “à la carte” n’ont aucune valeur réglementaire. Ils ne remplacent donc pas l’expertise d’un professionnel, mais offrent une nouvelle approche, plus pédagogique et accessible.

Du diagnostic contraignant au diagnostic simplifié

Aujourd’hui, le diagnostic immobilier est souvent perçu comme une contrainte. Il peut révéler des anomalies, freiner une vente ou engendrer des travaux imprévus. Le DPE, en particulier, joue un rôle clé dans la valorisation d’un bien, mais peut aussi pénaliser certains logements.

Avec ce nouveau concept, l’objectif est de changer de regard : passer d’un diagnostic subi à une approche plus interactive et anticipée. Les propriétaires peuvent ainsi mieux comprendre les enjeux avant une vente ou une mise en location.

Un outil complémentaire, pas un remplacement

Si cette innovation peut améliorer l’image du secteur, elle ne remplace en aucun cas l’intervention d’un diagnostiqueur certifié. Elle s’inscrit plutôt comme un outil d’accompagnement, utile pour se projeter et préparer son projet immobilier.

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Dans un contexte de crise énergétique durable, l’État renforce ses dispositifs pour accélérer la rénovation des logements. L’aide phare MaPrimeRénov’ pourrait bientôt évoluer avec un encadrement plus strict des prix.

À l’initiative du député Emmanuel Mandon, le gouvernement envisage la création d’un observatoire national des prix et d’un système de contrôle des tarifs. Objectif : protéger les particuliers et garantir la transparence des coûts de travaux.

En parallèle, le Premier ministre Sébastien Lecornu pousse un plan d’électrification ambitieux pour réduire la dépendance aux énergies fossiles. Cette stratégie implique plusieurs ministères et vise à généraliser des solutions plus propres, notamment dans le logement.

Pour les propriétaires, ces mesures signifient des aides mieux encadrées, des devis plus fiables et une orientation vers des équipements performants. Côté professionnels, notamment les auditeurs énergétiques, le cadre réglementaire devrait se renforcer.

La crise énergétique accélère ainsi la transition vers des logements plus économes et durables.

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Les DPE des logements réalisés avant le 1^er juillet 2021 sont à refaire, même s’ils datent de moins de 10 ans. Quid des DPE des locaux tertiaires ? La question divise les professionnels, avec des arguments valables de part et d’autre. Or la réponse n’est pas aisée à trouver dans les documents informatifs proposés par le ministère de la Transition écologique.

Méthode DPE tertiaire vs méthode 3CL

En 2021, le ministère avait développé tout un argumentaire autour de la réforme du DPE des logements. Elle rendrait les DPE plus fiables, condition nécessaire pour les rendre opposables et en faire le socle des obligations de rénovation (loi Climat Résilience). Par conséquent, les DPE réalisés avec l’ancienne méthode sortiraient progressivement du marché. Depuis le 1^er janvier 2025, tout DPE antérieur à juillet 2021 est à refaire pour vendre ou louer un logement.

Or pour les DPE tertiaires, l’ancienne méthode, basée sur les factures, s’applique toujours à tous les locaux. On peut en déduire qu’a priori, leur durée de validité n’a aucune raison d’être réduite. Cependant, l’article D.126-19 du code de la construction et de l’habitation ne fait aucune distinction entre le résidentiel et tertiaire. En effet, il renvoie au DPE « prévu à l’article L.126-26 ». Ce dernier s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment.

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Le gouvernement travaille sur des dispositifs spécifiques pour financer la rénovation d’ampleur des logements, à vendre ou à louer. Le but est d’atteindre l’objectif climatique, sans amplifier la crise du logement, tout en réduisant la contribution budgétaire de l’État. Messieurs Vincent Jeanbrun (ministre du Logement) et Augustin Augier (secrétaire général à la planification écologique) ont évoqué diverses idées ces derniers jours.

Rénovation énergétique et valeur verte

Le 19 novembre, la commission du développement durable de l’Assemblée nationale auditionnait le secrétaire général à la planification écologique (SGPE). Il a pris l’exemple de la rénovation du bâtiment pour justifier de la nécessité de « penser à de nouveaux modes d’action ».

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La transposition de la directive relative à la performance énergétique des bâtiments (DPEB) entrera en vigueur le 29 mai 2026. Cependant, en définitive, elle entraînera peu de changements pour les professionnels qui réalisent des DPE. En effet, lors des négociations, les autorités françaises avaient obtenu la non-remise en cause du système de DPE français.

Harmonisation des classes du DPE ?

La DPEB, ou EPBD, prévoyait d’introduire une échelle commune pour les classes des DPE. Elle intégrait une classe, associée à une définition spécifique, pour les bâtiments à émissions nulles (classe A+). La France s’y est opposée, en s’appuyant sur l’évolution récente des seuils de ses étiquettes et sur les particularités des territoires ultramarins. Elle a donc jusqu’au 31 décembre 2029 pour les remanier.

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Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le diagnostic plomb, aussi appelé CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Son objectif est de détecter la présence de plomb dans les peintures et les menuiseries et de prévenir ainsi, les risques d’intoxication, notamment chez les enfants.

Le plomb, autrefois utilisé dans les peintures, peut présenter un risque pour la santé en cas d’ingestion ou d’inhalation de poussières.

Le diagnostic permet de repérer la présence de plomb dans les revêtements, d’évaluer leur état de dégradation et de prévenir les risques d’exposition.

Le diagnostiqueur analyse les revêtements du logement (murs, plafonds, menuiseries) à l’aide d’un appareil spécifique. Il identifie la présence de plomb, sa concentration et l’état de conservation des matériaux.

À l’issue du diagnostic, un rapport vous est remis indiquant la présence ou l’absence de plomb, classant les revêtements selon leur état et précisant les éventuels risques.

En cas de présence de plomb sur des supports dégradés, des travaux peuvent être nécessaires pour garantir la sécurité des occupants.

En cas de présence de plomb, le diagnostic plomb est valable 1 an pour une vente et 6 ans pour la location. En cas d’absence de plomb il est illimité.

Diagnostiqueur certifié basé à Toulouse, je vous accompagne pour réaliser votre diagnostic plomb rapidement et en toute conformité.

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