La surface de référence est la surface utilisée pour établir le calcul du DPE d’un logement depuis le 1er juillet 2024. Elle correspond à la surface habitable (article L.156-1 du Code de la construction et de l’habitation), à laquelle on ajoute les vérandas chauffées ainsi que certaines pièces telles que les garages ou les sous-sols, à la condition que ces espaces soient chauffés et aménagés pour un usage principal d’occupation humaine, comme un bureau, une salle de jeux ou une salle de sport.

À l’inverse, un garage non chauffé, une cave, des combles non aménagés ou un local technique ne sont pas pris en compte.

Cette distinction est importante, car la surface de référence influence directement les résultats du DPE.

Une erreur de surface peut modifier l’étiquette énergétique du logement.

Elle peut aussi fausser l’estimation des consommations et les recommandations de travaux.

Le diagnostiqueur doit donc vérifier les volumes chauffés, l’usage réel des pièces et la présence d’équipements fixes.

Dans les logements anciens ou rénovés, les différences avec la surface habitable peuvent être importantes.

Bien identifier la surface de référence permet d’obtenir un DPE plus fiable.

C’est aussi une information utile pour les propriétaires, les vendeurs, les acquéreurs et les bailleurs.

Un diagnostic précis commence donc par une bonne compréhension des surfaces réellement utilisées dans le logement.

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On peut aujourd’hui améliorer un DPE sans améliorer le confort d’un logement.
Pire : rendre un logement “correct” sur le papier… alors qu’il devient invivable en été.

À Toulouse, la densification urbaine s’accélère. Le plan local d’urbanisme augmente les coefficients d’occupation des sols : moins de pleine terre, moins de végétation, plus de surfaces minérales. Résultat : la ville chauffe.

Les soirs d’été, à vélo, quelques minutes suffisent pour passer d’une chaleur étouffante dans le Quartier des Carmes à une sensation nettement plus supportable autour du Jardin des Plantes de Toulouse.

Comment un diagnostic censé évaluer la performance d’un logement peut-il ignorer son environnement thermique ?

Aujourd’hui, le DPE mesure surtout le confort d’hiver et valorise les systèmes, mais ignore largement le confort d’été. Il ne prend pas en compte les îlots de chaleur urbains, la densité végétale ou l’impact du quartier.

Résultat : des logements bien classés… mais difficiles à vivre en été.

Des évolutions sont en cours pour intégrer ces paramètres. Elles sont indispensables. Car à force d’optimiser des étiquettes, on oublie parfois l’essentiel : L’été c’est quand même mieux de vivre les fenêtres ouvertes à l’ombre des grands arbres plutôt que fenêtres fermées et climatiseur à plein régime sous peine de suffoquer.

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Une startup propose un concept inédit : le distributeur automatique de diagnostics immobiliers. Le principe est simple : en quelques clics, un utilisateur peut sélectionner les diagnostics souhaités… et même leurs conclusions.

Dans la lignée du simulateur de DPE, ces diagnostics “à la carte” n’ont aucune valeur réglementaire. Ils ne remplacent donc pas l’expertise d’un professionnel, mais offrent une nouvelle approche, plus pédagogique et accessible.

Du diagnostic contraignant au diagnostic simplifié

Aujourd’hui, le diagnostic immobilier est souvent perçu comme une contrainte. Il peut révéler des anomalies, freiner une vente ou engendrer des travaux imprévus. Le DPE, en particulier, joue un rôle clé dans la valorisation d’un bien, mais peut aussi pénaliser certains logements.

Avec ce nouveau concept, l’objectif est de changer de regard : passer d’un diagnostic subi à une approche plus interactive et anticipée. Les propriétaires peuvent ainsi mieux comprendre les enjeux avant une vente ou une mise en location.

Un outil complémentaire, pas un remplacement

Si cette innovation peut améliorer l’image du secteur, elle ne remplace en aucun cas l’intervention d’un diagnostiqueur certifié. Elle s’inscrit plutôt comme un outil d’accompagnement, utile pour se projeter et préparer son projet immobilier.

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Dans un contexte de crise énergétique durable, l’État renforce ses dispositifs pour accélérer la rénovation des logements. L’aide phare MaPrimeRénov’ pourrait bientôt évoluer avec un encadrement plus strict des prix.

À l’initiative du député Emmanuel Mandon, le gouvernement envisage la création d’un observatoire national des prix et d’un système de contrôle des tarifs. Objectif : protéger les particuliers et garantir la transparence des coûts de travaux.

En parallèle, le Premier ministre Sébastien Lecornu pousse un plan d’électrification ambitieux pour réduire la dépendance aux énergies fossiles. Cette stratégie implique plusieurs ministères et vise à généraliser des solutions plus propres, notamment dans le logement.

Pour les propriétaires, ces mesures signifient des aides mieux encadrées, des devis plus fiables et une orientation vers des équipements performants. Côté professionnels, notamment les auditeurs énergétiques, le cadre réglementaire devrait se renforcer.

La crise énergétique accélère ainsi la transition vers des logements plus économes et durables.

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Les DPE des logements réalisés avant le 1^er juillet 2021 sont à refaire, même s’ils datent de moins de 10 ans. Quid des DPE des locaux tertiaires ? La question divise les professionnels, avec des arguments valables de part et d’autre. Or la réponse n’est pas aisée à trouver dans les documents informatifs proposés par le ministère de la Transition écologique.

Méthode DPE tertiaire vs méthode 3CL

En 2021, le ministère avait développé tout un argumentaire autour de la réforme du DPE des logements. Elle rendrait les DPE plus fiables, condition nécessaire pour les rendre opposables et en faire le socle des obligations de rénovation (loi Climat Résilience). Par conséquent, les DPE réalisés avec l’ancienne méthode sortiraient progressivement du marché. Depuis le 1^er janvier 2025, tout DPE antérieur à juillet 2021 est à refaire pour vendre ou louer un logement.

Or pour les DPE tertiaires, l’ancienne méthode, basée sur les factures, s’applique toujours à tous les locaux. On peut en déduire qu’a priori, leur durée de validité n’a aucune raison d’être réduite. Cependant, l’article D.126-19 du code de la construction et de l’habitation ne fait aucune distinction entre le résidentiel et tertiaire. En effet, il renvoie au DPE « prévu à l’article L.126-26 ». Ce dernier s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment.

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Le gouvernement travaille sur des dispositifs spécifiques pour financer la rénovation d’ampleur des logements, à vendre ou à louer. Le but est d’atteindre l’objectif climatique, sans amplifier la crise du logement, tout en réduisant la contribution budgétaire de l’État. Messieurs Vincent Jeanbrun (ministre du Logement) et Augustin Augier (secrétaire général à la planification écologique) ont évoqué diverses idées ces derniers jours.

Rénovation énergétique et valeur verte

Le 19 novembre, la commission du développement durable de l’Assemblée nationale auditionnait le secrétaire général à la planification écologique (SGPE). Il a pris l’exemple de la rénovation du bâtiment pour justifier de la nécessité de « penser à de nouveaux modes d’action ».

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La transposition de la directive relative à la performance énergétique des bâtiments (DPEB) entrera en vigueur le 29 mai 2026. Cependant, en définitive, elle entraînera peu de changements pour les professionnels qui réalisent des DPE. En effet, lors des négociations, les autorités françaises avaient obtenu la non-remise en cause du système de DPE français.

Harmonisation des classes du DPE ?

La DPEB, ou EPBD, prévoyait d’introduire une échelle commune pour les classes des DPE. Elle intégrait une classe, associée à une définition spécifique, pour les bâtiments à émissions nulles (classe A+). La France s’y est opposée, en s’appuyant sur l’évolution récente des seuils de ses étiquettes et sur les particularités des territoires ultramarins. Elle a donc jusqu’au 31 décembre 2029 pour les remanier.

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Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le diagnostic plomb, aussi appelé CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Son objectif est de détecter la présence de plomb dans les peintures et les menuiseries et de prévenir ainsi, les risques d’intoxication, notamment chez les enfants.

Le plomb, autrefois utilisé dans les peintures, peut présenter un risque pour la santé en cas d’ingestion ou d’inhalation de poussières.

Le diagnostic permet de repérer la présence de plomb dans les revêtements, d’évaluer leur état de dégradation et de prévenir les risques d’exposition.

Le diagnostiqueur analyse les revêtements du logement (murs, plafonds, menuiseries) à l’aide d’un appareil spécifique. Il identifie la présence de plomb, sa concentration et l’état de conservation des matériaux.

À l’issue du diagnostic, un rapport vous est remis indiquant la présence ou l’absence de plomb, classant les revêtements selon leur état et précisant les éventuels risques.

En cas de présence de plomb sur des supports dégradés, des travaux peuvent être nécessaires pour garantir la sécurité des occupants.

En cas de présence de plomb, le diagnostic plomb est valable 1 an pour une vente et 6 ans pour la location. En cas d’absence de plomb il est illimité.

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Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le diagnostic gaz est obligatoire pour tout logement dont l’installation a plus de 15 ans.

Son objectif est de vérifier la sécurité de l’installation et de prévenir les risques d’incendie, d’explosion ou d’intoxication au monoxyde de carbone.

Le contrôle porte sur les tuyauteries visibles, la ventilation des locaux, l’évacuation des fumées, les organes de coupure et les appareils au gaz (chaudière, chauffe-eau, cuisson).

Il permet d’identifier les éventuelles anomalies et d’assurer la sécurité du logement. Les anomalies sont classées à partir d’une grille de contrôle et selon leur gravité. A1 : anomalie mineure, A2 : anomalie à corriger rapidement, DGI (Danger Grave et Immédiat) : coupure immédiate du gaz jusqu’à suppression du DGI par une personne agrée.

Lors d’une vente, le diagnostic gaz sera remis à l’acquéreur et sa durée de validité est de 3 ans. Lors d’une location, le diagnostic gaz est annexé au bail et sa validité est de 6 ans.

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Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) est obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier.

Il informe l’acquéreur ou le locataire des risques auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, etc.).

Certains biens peuvent être situés dans des zones à risques définies par arrêté préfectoral.

Le diagnostic ERP permet d’informer en toute transparence, de sécuriser la transaction, ou la location, tout en répondant aux obligations réglementaires.

Il s’agit d’un document essentiel pour la prise de décision de l’acquéreur ou du locataire.

Le diagnostic s’appuie sur des informations officielles et recense les risques liés à la localisation du bien. Il porte à la connaissance des futurs acquéreurs ou locataires les risques naturels (inondations, mouvements de terrain…), miniers, technologiques et sismiques. Ainsi que la présence éventuelle de radon et de pollution des sols.

Il précise également si le bien a été exposé à un sinistre indemnisé.

À l’issue de l’analyse, un document ERP vous est remis conforme aux arrêtés préfectoraux en vigueur, clair et facilement compréhensible. Il sera annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) ou au bail.

Il engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur.

Le diagnostic ERP est valable 6 mois.

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