À Toulouse, de plus en plus de propriétaires choisissent une solution hybride : louer leur appartement à un étudiant pendant l’année universitaire, puis le proposer en location touristique durant l’été.
Cette formule, appelée location mixte, permet d’optimiser le taux d’occupation du logement tout en répondant à deux besoins différents : le logement étudiant pendant l’année et l’hébergement des visiteurs pendant la saison estivale.
Mais ce mode de location implique de respecter deux réglementations distinctes, notamment en matière de diagnostics immobiliers et de performance énergétique.
Pourquoi choisir la location mixte ?
La location mixte présente plusieurs avantages.
Pendant neuf mois, le logement est occupé par un étudiant ou un salarié en mobilité, ce qui assure des revenus réguliers et limite les périodes de vacance locative.
Durant les trois mois d’été, le propriétaire peut bénéficier d’une demande touristique soutenue à Toulouse, notamment grâce aux festivals, aux événements culturels et au tourisme d’affaires.
Cette formule permet également de conserver une certaine souplesse dans la gestion du bien.
Quels diagnostics sont obligatoires ?
La réponse dépend de la période de location.
Pendant les 9 mois de location étudiante
Le logement est considéré comme une résidence principale.
Le propriétaire doit donc remettre au locataire un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant, selon les caractéristiques du logement :
le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
l’État des Risques et Pollutions (ERP) ;
le diagnostic plomb (si le logement est antérieur à 1949) ;
le diagnostic électricité (installation de plus de 15 ans) ;
le diagnostic gaz (installation de plus de 15 ans) ;
l’État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) lorsque le logement est situé dans une zone concernée.
Comme pour toute location d’habitation, ces documents doivent être annexés au bail.
Pendant les 3 mois de location touristique
Le régime est différent.
Le propriétaire n’a pas à remettre un DDT au voyageur.
En revanche, le logement doit respecter les exigences applicables aux meublés de tourisme, notamment en matière de performance énergétique.
Depuis la loi Le Meur, les nouveaux meublés de tourisme doivent disposer d’un DPE valide et satisfaire au niveau minimal de performance énergétique prévu par la réglementation.
Le DPE devient donc le document central de ce type de location.
Toulouse : quelles sont les règles locales ?
À Toulouse, la location touristique est encadrée par des règles spécifiques.
Selon la situation du logement, une autorisation de changement d’usage peut être nécessaire.
La Ville demande notamment :
les justificatifs de propriété ;
les plans du logement ;
les documents administratifs relatifs au changement d’usage ;
les justificatifs de compensation lorsque celle-ci est applicable.
En revanche, la mairie de Toulouse ne demande pas actuellement de joindre le DPE ou le DDT au dossier de changement d’usage.
Attention toutefois : cette absence de demande ne dispense pas le propriétaire de respecter les obligations nationales relatives à la performance énergétique.
Une seule erreur peut bloquer votre projet
De nombreux propriétaires pensent qu’un simple DPE suffit parce que le logement sera loué quelques mois seulement.
C’est faux.
Dès lors qu’il est loué en résidence principale pendant l’année, le logement est soumis aux règles des locations d’habitation.
Le DDT doit donc être remis au locataire.
À l’inverse, pendant la période touristique, c’est principalement le DPE et les règles propres aux meublés de tourisme qui s’appliquent.
La location mixte cumule ainsi les obligations des deux régimes.
Anticiper les évolutions réglementaires
Les exigences énergétiques deviennent progressivement plus strictes.
Un logement mal classé pourra voir ses possibilités de location diminuer dans les années à venir.
Avant de mettre en place une stratégie de location mixte, il est donc conseillé de connaître précisément la classe énergétique de son bien et, si nécessaire, de planifier les travaux permettant d’améliorer ses performances.
Cette anticipation évite de devoir modifier son projet au dernier moment.
Pourquoi faire réaliser vos diagnostics avant de choisir la location mixte ?
Un diagnostic complet permet de vérifier immédiatement si votre logement est compatible avec votre projet.
Il vous aide à :
connaître vos obligations selon le type de location ;
anticiper d’éventuels travaux ;
sécuriser la signature du bail étudiant ;
préparer sereinement une activité de location touristique.
Plutôt que de découvrir une non-conformité après avoir trouvé un locataire ou obtenu une réservation, il est préférable de faire réaliser les diagnostics en amont.
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